تفاوت های سند ملکی رهنی و اجاره ای | راهنمای جامع اسناد ملکی و نحوه استفاده
انواع اسناد ملکی : سند ملکی رهنی یا سند اجاره ای
در نظام حقوقی جمهوری اسلامی ایران اسناد ملکی از مهم ترین اسناد قانونی محسوب می شوند که وضعیت مالکیت و حقوق افراد بر املاک را تعیین می کنند. این اسناد می توانند اشکال مختلفی داشته باشند از جمله سند ملکی رهنی و سند اجاره ای که هر یک کاربرد و شرایط خاص خود را دارند. در این مقاله به بررسی این دو نوع سند ملکی پرداخته و نکات حقوقی مرتبط با هر یک را توضیح خواهیم داد.
تعریف کلی سند ملکی
سند ملکی به سندی اطلاق می شود که مالکیت فرد یا افراد را نسبت به یک ملک مشخص تثبیت می کند. مطابق با قانون مدنی ایران انتقال مالکیت اموال غیرمنقول از جمله املاک فقط از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی ممکن است. فلذا یکی از مهم ترین ابزارهای حقوقی برای اثبات مالکیت املاک سند رسمی است.
سند ملکی رهنی چیست؟
سند ملکی رهنی سندی است که در قالب عقد رهن تنظیم می شود. در عقد رهن مالک ملک (راهن) با توافق طرف دیگر (مرتهن) ملک خود را به عنوان وثیقه یا ضمانت برای بازپرداخت بدهی در اختیار مرتهن قرار می دهد. در این نوع سند مالکیت ملک همچنان در دست راهن باقی می ماند اما مرتهن از حق تصرف ملک برخوردار نیست. این نوع سند معمولاً در مواردی چون اخذ وام یا تسهیلات بانکی به کار می رود.
ضمانت اجرایی سند رهنی
مطابق با قانون مدنی ایران و قانون ثبت اسناد و املاک در صورت عدم پرداخت بدهی از سوی راهن در موعد مقرر مرتهن می تواند ملک رهنی را از طریق مراجعه به مراجع قانونی به فروش برساند و از محل فروش ملک طلب خود را دریافت کند. البته این فرایند باید از طریق دادگاه یا اجرای ثبت صورت گیرد.
سند اجاره ای چیست؟
سند اجاره ای یا اجاره سند سندی است که نشان دهنده توافق میان موجر (مالک ملک) و مستاجر برای اجاره ملک است. در این سند مالک ملک خود را برای مدت معینی و با مبلغی مشخص به مستاجر واگذار می کند. قرارداد اجاره در قالب یک سند عادی یا رسمی تنظیم می شود. در قرارداد رسمی سند در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می رسد و این نوع سند اعتبار بیشتری نسبت به سند عادی دارد.
حقوق و تعهدات طرفین در سند اجاره ای
مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر حقوق و تعهدات طرفین در قرارداد اجاره به روشنی مشخص می شود. موجر موظف است ملک را به نحو صحیح تحویل دهد و مستاجر نیز موظف است اجاره بها را به موقع پرداخت کند. در صورت بروز اختلاف مستاجر می تواند به استناد به سند اجاره ای از حقوق خود در دادگاه دفاع کند.
تفاوت سند رهنی و اجاره ای
سند رهنی و سند اجاره ای از جهات متعددی با یکدیگر تفاوت دارند. در سند رهنی هدف اصلی ضمانت اجرای یک تعهد مالی (مانند بازپرداخت وام) است در حالی که در سند اجاره ای هدف استفاده موقت از ملک است. علاوه بر این سند رهنی معمولاً در قالب سند رسمی تنظیم می شود و مرتهن نمی تواند بدون اجازه مالک از ملک استفاده کند اما در سند اجاره ای مستاجر حق استفاده از ملک را به دست می آورد.
نکات مهم حقوقی در تنظیم سند رهنی
- تنظیم قرارداد رسمی : از آنجایی که سند رهنی سندی رسمی است باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود تا دارای اعتبار قانونی باشد.
- حق مرتهن : مرتهن تنها در صورتی می تواند از حق خود بر ملک استفاده کند که راهن بدهی خود را پرداخت نکند.
- شرایط فسخ قرارداد : قرارداد رهنی تنها با پرداخت بدهی و تسویه حساب با مرتهن قابل فسخ است.
نکات مهم حقوقی در تنظیم سند اجاره ای
- مدت قرارداد : در سند اجاره ای باید مدت زمان اجاره به وضوح مشخص شود. اگر مدت قرارداد مشخص نباشد قرارداد معتبر نخواهد بود.
- پرداخت اجاره بها : مستاجر موظف است اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت کند و در صورت تخلف موجر می تواند از طریق مراجع قانونی تخلیه ملک را درخواست کند.
- تعهدات مستاجر : مستاجر موظف است ملک را به همان وضعیتی که تحویل گرفته است به مالک بازگرداند مگر اینکه خلاف آن در قرارداد ذکر شده باشد.
راهکارهای حقوقی در موارد اختلاف
در صورتی که بین راهن و مرتهن در مورد سند رهنی یا بین موجر و مستاجر در مورد سند اجاره ای اختلافی به وجود آید طرفین می توانند از طریق مراجع قانونی یا داوری به حل اختلاف بپردازند. در بسیاری از موارد قراردادهای اجاره دارای شروطی برای حل اختلافات از طریق داوری هستند.
ضمانت اجرایی سند اجاره ای
یکی از مشکلاتی که ممکن است در مورد سند اجاره ای رخ دهد عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر است. در چنین حالتی موجر می تواند با مراجعه به مراجع قضایی نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. همچنین در مواردی که قرارداد رسمی باشد موجر می تواند از طریق اجرای ثبت بدون نیاز به حکم دادگاه دستور تخلیه را دریافت کند.
جمع بندی
در نظام حقوقی ایران اسناد ملکی از اهمیت بسیاری برخوردارند و هر یک از این اسناد شرایط و آثار قانونی خاص خود را دارند. سند ملکی رهنی برای تضمین تعهدات مالی استفاده می شود در حالی که سند اجاره ای به منظور استفاده موقت از ملک به کار می رود. هرچند که هر دو نوع سند دارای ضمانت های اجرایی قانونی هستند اما شناخت دقیق تفاوت ها و قوانین مرتبط با هر یک می تواند از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند. توصیه می شود که در صورت هرگونه تردید یا نیاز به مشاوره تخصصی حتماً با وکلای متخصص یا مراجع قانونی مشورت کنید.