نحوه محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت

همانطور که گفته شد حق کسب و پیشه به حقی  گفته می‌شود که  به مستاجر برای  ایجاد رونق و اعتبار در یک محل استیجاری  تعلق می‌گیرد و مستاجر در صورت پایان قرارداد  یا تمایل موجر به تخلیه  ملک می‌تواند  از صاحب ملک مورد نظر طلب نماید.از گذشته های دور اگر یک ملک تجاری که از رونق خاصی برخوردار نبود به شخصی اجاره داده می‌شد و شخص مستاجر در یک فاصله زمانی  می‌توانست با کسب و پیشه خود به محل اجاره شده رونق و اعتبار بدهد.

حقی برای مستاجر به وجود می‌آمد که با نام  حق کسب و پیشه شناخته می‌شد و در صورتی که صاحب ملک تخلیه ملک را از مستاجر درخواست می‌کرد مستاجر می‌توانست به دلیل ایجاد رونق در محل اجاره از صاحب ملک استجاری طلب حق کسب و پیشه نماید. یا این حق برای مستاجر ایجاد می‌شد که بتوانند در قبال گرفتن حق کسب و پیشه ملک مورد نظر را به شخص دیگری اجاره دهد.

به طور کلی اعتبار و رونق  تجاری که در یک محل استیجاری به دلیل دایر بودن یک شغل و پیشه خاص برای یک محل ایجاد می‌شده است با عنوان  حق کسب و پیش شناخته می‌شود و از نظر قانونی هم منعی برای آن وجود ندارد یعنی مستاجر می‌توانسته در قباله ایجاد رونق و اعتبار در یک محل استیجاری از صاحب آن درخواست حق کسب و پیشه نماید.

حق کسب و پیشه در مورد مکان های مختلف

حق کسب و پیشه به  شغل های خاصی تعلق می‌گیرد که فعالیت های تجاری و اقتصادی پذیرفته شده ای را  از نظر قانونی انجام می‌دهند. به عبارت دیگر فعالیت های اقتصادی باید در چارچوبی قرار گیرند که با تعریف قانونی کسب و پیشه و تجارت  همخوانی و مطابقت داشته باشند. مشاور حقوقی رایگان معمولا توسط متخصصان حقوقی یا وکلای متخصص در اختیار عموم قرار می‌گیرد و افرادی که به‌دنبال پاسخ به سوالات حقوقی یا راهنمایی در مورد موضوعات حقوقی خاصی هستند، از آن بهره می‌برند.

لذا هر فعالیت اقتصادی یا کسب و پیشه ای را نمی‌توان در این چهارچوب قرار داد. بنابراین برای سنجیدن شرایط یک فعالیت اقتصادی و در نظر گرفتن حق کسب و پیشه برای آن باید شرایط آن فعالیت اقتصادی از نظر قانون کسب و پیشه و تجارت مورد ارزیابی قرار گیرد.

• بانک ها

بانک ها از مراکز فعالیت های اقتصادی جدیدی  هستند که به دلیل انجام عملیات های تجاری مثل گشایش اعتبار، افتتاح حساب، نقل و انتقال پول، عملیات براوتی، اعطای وام و اعتبار و غیره فعالیت شأن از نظر کارشناسان اقتصادی فعالیت تجاری محسوب می‌شود و به عنوان خواهان می‌توانند مطالبه حق کسب و پیشه را در دستور کار قرار دهند.

البته باید به این نکته توجه داشت که هرچند بانکها و موسسات مالی، بنگاه اقتصادی محسوب شده و فعالیت های تجاری و اقتصادی انجام می‌دهند.اما رونق اقتصادی و تجاری که بانکها و موسسات خصوصی ایجاد می‌کنند به دلیل عدم استفاده از رانت های مختلف مثل دریافت یا پرداخت وجوهات دولتی از قبل مالیات یا حقوق کارمندان می‌تواند اینگونه موسسات را بهتر از بانک های دولتی در چهارچوب تعریف ایجاد رونق اقتصادی قرار دهد.

• دفاتر وکالت، اسناد رسمی، مطب پزشکان و غرفه یا دکه های واقع در پایانه های مسافربری

دفاتر وکالت، اسناد رسمی، مطب پزشکان و غرفه یا دکه های واقع در پایانه های مسافربری بر اساس قانون و تعریفی که برای حق کسب و پیشه می‌شود در چارچوب اماکن تجاری قرار نگرفته و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ خورشیدی نمی‌شوند.

بنابراین حق کسب و پیشه که از جمله حقوق ایجاد شده در املاک استیجاری به دلیل ایجاد رونق و اعتبار می‌شود شامل حال آنها نشده و مستاجر و متصرفین اینگونه  واحدهای تجاری نمی‌تواند چنین حقی را از موجر طلب نماید.

• داروخانه ها

داروخانه ها از واحدهای تجاری هستند که بر سر شمول مقررات روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ بر آن ها محل اختلاف هستند.به این معنا که عده‌ای از کارشناسان این حوزه معتقدند داروخانه اگر خارج از بیمارستان باشند و همه افراد بتوانند از آن ها دارو خریداری نمایند به عنوان یک واحد تجاری مستقل می‌تواند تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ خورشیدی شوند و فرد یا افرادی که آن مکان را اجاره و داروخانه را در آن فعال نموده اند می‌تواند پس از ایجاد رونق و اعتبار از مالک آن  طلب حق کسب و پیشه نمایند.

اما اگر داروخانه در داخل بیمارستان باشد یا فروش داروهای داروخانه  مورد نظر منحصر به بیمارستان یا گروه خاصی مثل بیمه شدگان کشوری یا لشکری باشد جز بیمارستان یا  واحد بیمه محسوب می‌شوند و خارج از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ خورشیدی قرار می‌گیرد در نتیجه حق کسب و پیشه به آن تعلق نگرفته و مستاجر آن ها نمی‌تواند چنین حقی را از موجر طلب نماید.

• مدارس غیرانتفاعی

مدارس غیرانتفاعی به دلیل انجام  فعالیت های علمی و آموزشی جنبه تجاری و سودآوری به معنای خاص کلمه ندارند به همین دلیل مشمول مقررات حق کسب و پیشه مصوب سال ۱۳۵۶ نمی‌شوند و بر اساس تعریف قانونی تابع مقررات مربوط به اماکن مسکونی و شرایط مقرر در اینگونه قراردادها می‌شوند.

اما در مورد مهد کودک های خصوصی  شرایط متفاوت است و به دلیل آنکه در این مراکز در قبال انجام خدماتی مثل نگهداری بچه ها ماهانه مبالغی از اولیای آنها دریافت می‌شود عده‌ای از کارشناسان عقیده دارند که مهدکودک ها محل کسب درآمد برای مستاجر هستند به همین دلیل مهد کودک ها مشمول قانون حق کسب و پیشه می‌شوند.

اما عده ای دیگر از کارشناسان معتقدند که مهد کودک ها به دلیل ارائه خدمات آموزشی در این چارچوب قرار نمی‌گیرند و حق کسب و پیشه به مستاجران آنها تعلق نمی گیرد.

• دفاتر ترجمه رسمی

دفاتر ترجمه رسمی از دیگر مراکزی هستند که هرچند خدمات علمی و آموزشی به متقاضیان ارائه می‌دهند اما در این مراکز به ازاء دریافت وجه مشخص خدمات معینی به مشتریان ارائه می‌گردد به همین دلیل واحد تجاری محسوب می‌شوند و در قبال دریافت پول خدمات را به متقاضیان ارائه می‌دهند.

لذا این مراکز  مشمول مقررات قانون موجر و مستاجر سال۱۳۵۶ هستند  و محل فعالیت آنها در چارچوب حق کسب و پیشه قرار می‌گیرد و مستاجران این مراکز می‌توانند از موجر طلب حق کسب و پیشه نمایند.

• انبار ها

انبار ها پس از اجاره با توجه به وسایلی که در آنها نگهداری می‌شود می‌توانند مشمول قانون حق کسب و پیشه باشند. به این معنا که مفاد قرارداد تنظیمی بین طرفین موجر و مستاجر و نحوه استفاده از انبار می‌تواند شرایط آن را برای قرار گرفتن در شمول مقررات قانون حق کسب و پیشه مصوب سال ۱۳۵۶ قرار دهد.

به بیان دیگر  اگر انبار به منظور نگهداری وسایل و لوازم اضافی کسب و پیشه یا به منظور نگهداری وسایل تجاری اجاره  و استفاده شود در شمول مقررات حاکم بر اماکن کسب و پیشه قرار می‌گیرد و مستاجر آن می‌تواند از صاحب ملک مورد نظر حق کسب و پیشه را طلب نماید.

اما اگر انبار مورد نظر به منظور نگهداری وسایل اضافی محل مسکونی و خانه اجاره شده باشد مشمول مقررات قانونی  حق کسب و پیشه سال ۱۳۵۶ خورشیدی قرار نمی‌گیرد و مقررات قانون مدنی روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ بر آن حاکم خواهد بود.

_{^{ملاک های محاسبه و تعیین میزان حق کسب و پیشه}}           

_{^{نظریه مشورتی شماره 9/33/72 مورخ 19/04/1372 :}} 

سرقفلی همان حق کسب و پیشه یا تجارت است که طبق تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به مستاجر همان محل اختصاص دارد. بین این دو اصطلاح عرفی و قانونی تفاوتی نیست و هر دو به یک معناست. طبق این نظریه « آن چه در قانون سال 56 پیش بینی شده فقط حق کسب و پیشه یا تجارت است و درآن قانون کلمه سرقفلی ذکر نگردیده است.

اصطلاح سرقفلی بین کسبه رواج داشته و قانونگذار ندارد از آن تعبیر به حق کسب و پیشه و تجارت نموده یعنی در واقع هر دو یک معنی دارند و غیر آن توسط کارشناس ذی صلاح با توجه به عرف و عادت تعیین می شود. و ادعای جدا بودن آنها موجه نیست.»

_{^{دادنامه شماره 1142 مورخ 30/9/1370 صادره از شعبه 6 دادگاه حقوقی سندج :}}  

مطابق این دادنامه حق کسب و پیشه و تجارت مجزای از حق سرقفلی است و دریافت هر یک از آنها مانع دریافت دیگری نیست چرا که تعاریف و شرایط اخذ هر یک با دیگری متفاوت است :

شرح دادنامه :

« سرقفلی حق تقدم و اجاره اماکن تجاری بعداز تمام شدن مدت اجاره است که براثر پرداخت مبلغی به موجر در ابتدای عقد اجاره به وجود می آید و انجام فعالیت تجاری هیچ نقشی در آن ندارد، در حالی که حق کسب و پیشه یا تجارت، صرفاً در نتیجه فعالیت کسبی و تجارتی ایجاد می گردد.

بنابراین اگر مستاجری سرقفلی بپردازد، اما عین مستاجره را ببندد و در آن هیچ گونه فعالیتی ننماید، تردیدی نیست که دارای حق سرقفلی است اما حق کسب یا پیشه یا تجارت ندارد و اگر مستاجری بدون پرداخت سرقفلی در عین مستاجره فعالیت کسبی و تجاری نمود هم دارای حق سرقفلی است و هم حق کسب و پیشه یا تجارت … »

« بنابراین با عنایت به این که کارشناسان حسب ارشاد دادگاه ارزش هر دو حق را در عین مستاجره با در نظر گرفتن مخارجی که به مستاجر برای بهسازی و دکان کرده است، سی میلیون ریال برآورد نموده اند و ارزش حق کسب، پیشه یا تجارت ده میلیون ریال برآورد شده است و اعتراضات طرفین نسبت به نظریه کارشناسان وارد نیست و با توجه به این که تجدیدنظرخواه مطابق قانون روابط موجر ومستاجر از حق کسب و پیشه محروم است و مطابق آن چه که بیان شده تنها استحقاق حق سرقفلی را دارد تخلیه عین مستاجره منوط است به پرداخت بیست میلیون ریال حق سرقفلی او …… »

_{^{مثال شماره 2 صفحه 36 کتاب کشاورز :}} 

فرض می کنیم شخصی محلی را از مالک برای جواهرفروشی اجاره می کند. اگر این شخص محل را در اول اردبیهشت 1367 اجاره کرده باشد و مثلاً A تومان سرقفلی پرداخته باشد و بعدهم در دکان را ببندید و هیچ کاری در آن انجام ندهد و در اول اردیبهشت 1368 قصد انتقال آن به غیر را داشته باشد، حقوق کسب و پیشه یا تجارت محل عبارت خواهد بود از A+B که B عبارت است از حقی که در طی یکسال برای مستاجر ایجاد شده است و البته اگر در بدو امر وجهی بابت سرقفلی به موجر نپرداخته باشد حق کسب، پیشه یا تجارت همان B خواهد بود.

حال اگر همین شخص پس از اجاره کردن دکان به کسب  بپردازد کارش هم رونق بگیرد در اول اردیبهشت 1368 حق کسب، پشه یا تجارت محل عبارت است از A+B+C که B همان عامل گذشت زمان است و C عامل «رونق کسبی» است که البته B را می توان عاملی با تغییرات تقریباً منظم و یکسان ( با توجه به موقعیت محلی و نوع تجهیزات بنا) دانست حال آن که عامل C تغییرات نامنظم و غیرقابل پیش بینی است. کانون وکلا دادگستری مؤسسه‌ای است مستقل و دارای شخصیت حقوقی که در مقر هر دادگاه استان تشکیل می‌شود.

لذا در این مثال 2 عامل در تعیین حق کسب و پیشه موثرند :
–    قدمت اجاره که به موجب آن حقی برای مستاجر بوجود می آید.
–    رونق کسبی

_{^{ماده 5 آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت :}} 

« هیات های ارزیابی مامور اجرای مقرارت ماده 17 قانون نوسازی و عمران شهری نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت مذکور در ماده 2 این آیین نامه مکلفند با توجه به نکات زیر نسبت به تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت اقدام نمایند :
1)    موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت
2)    شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.
3)    طول مدت اشتغال به کسب و پیشه و تجارت در محل کار و حسن شهرت او که در مرغوبیت محل مزبور موثر افتاده است.
4)    وضع محل کسب و پیشه از نظر نوع بنا
5)    مخارجی که صاحب کسب و پیشه به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث تزئیات داخلی و قفسه بندی و تهیه اشیا مورد لزوم متحمل گردیده است.