مراحل قانونی شکایت از مستاجر بدون قرارداد چیست؟
تو دنیای امروز معاملات ملکی بخش مهمی از زندگی ما هستن و اجاره‌نشینی هم یه راه پرطرفدار برای داشتن خونه یا محل کاره. بهترین کار اینه که همیشه یه قرارداد اجاره درست و حسابی بنویسی تا حق و حقوق هر دو طرف مشخص باشه ولی گاهی پیش میاد که موجر و مستاجر فقط یه توافق شفاهی می‌کنن و چیزی روی کاغذ نمیارن. این جور مواقع اگه بینشون دعوا بشه کار حسابی سخت می‌شه و مشکلات حقوقی زیادی پیش میاد. تو این مقاله می‌خوایم با یه زبان ساده بگیم که اگه قرارداد کتبی نداری و می‌خوای از مستاجرت شکایت کنی باید چه کارهایی انجام بدی و چه مراحلی را تو قانون ایران طی کنی.
رابطه استیجاری بدون قرارداد کتبی یعنی چی؟
رابطه استیجاری بدون قرارداد کتبی یعنی اینکه تو (موجر) و مستاجرت فقط یه توافق شفاهی کردید و چیزی روی کاغذ ننوشتید. مثلاً گفتی فلان خونه را بهت اجاره می‌دم ماهی فلان قدر اجاره بده ولی این حرف‌ها را جایی ثبت نکردید. طبق ماده ۴۶ قانون مدنی همین که توافق کردید از نظر قانونی یه رابطه استیجاری شکل گرفته حتی اگه قرارداد کتبی نداشته باشید. ولی مشکل اینجاست که اگه بخوای تو دادگاه ثابت کنی این رابطه وجود داشته کار سخت می‌شه و باید مدارک و شواهد محکمی داشته باشی.
قانون‌هایی که تو این موقعیت به کارت میاد بیشتر قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قانون مدنیه. این قانون‌ها می‌گن که تو چه حقوقی داری و چه جوری می‌تونی از مستاجرت شکایت کنی حتی اگه قرارداد کتبی نداشته باشی.
چطور رابطه استیجاری شفاهی را ثابت کنیم؟
اولین قدم برای شکایت اینه که بتونی به دادگاه ثابت کنی یه رابطه استیجاری بین تو و مستاجر بوده. چون قرارداد کتبی نداری باید دنبال مدارک و شواهد دیگه باشی. تو قانون مدنی (مواد ۱۲۵۷ به بعد) گفته شده که چه چیزهایی می‌تونه به عنوان مدرک تو دادگاه استفاده بشه. چند تا از این مدارک را بگیم:
- شاهد: اگه کسی (مثلاً همسایه‌ها) از توافق شما خبر داشته باشن می‌تونن تو دادگاه شهادت بدن.
- رسید پرداخت اجاره: اگه مستاجر بهت اجاره داده و رسید بانکی یا دستی داری این یه مدرک قویه که نشون می‌ده رابطه استیجاری وجود داشته.
- اظهارنامه رسمی: می‌تونی یه اظهارنامه رسمی برای مستاجر بفرستی و توش بگی که یه رابطه استیجاری بینتون بوده. اگه مستاجر جواب بده و قبول کنه این خودش یه مدرکه.
- مدارک دیگه: هر چیزی که بتونه رابطه استیجاری را نشون بده مثل پیامک‌هایی که با مستاجر رد و بدل کردی قبض آب و برق به اسم مستاجر تو اون خونه یا حتی استشهادیه محلی (یعنی یه نامه که همسایه‌ها امضا کنن و بگن این مستاجر تو خونه تو زندگی می‌کرده).
هر چی مدارکت قوی‌تر باشه شانس موفقیتت تو دادگاه بیشتره. پس سعی کن هر مدرکی که داری را جمع کنی و نگه داری.
فرستادن اظهارنامه رسمی به مستاجر
قبل از اینکه بری سراغ شکایت تو دادگاه بهتره یه اظهارنامه رسمی برای مستاجر بفرستی. اظهارنامه یه نامه رسمیه که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به مستاجر ابلاغ می‌شه. این کار چند تا فایده داره: هم نشون می‌دی که قصد داری موضوع را قانونی پیگیری کنی هم یه فرصت به مستاجر می‌دی که بدون دعوا مشکل را حل کنه.
تو اظهارنامه باید این چیزها را واضح بنویسی:
- مشخصات خودت و مستاجر (اسم آدرس کد پستی).
- موضوع اظهارنامه (مثلاً “تخلیه خونه و پرداخت اجاره‌های عقب‌افتاده”).
- توضیح کوتاه از رابطه استیجاری (مثلاً از کی خونه را اجاره داده بودی آدرس خونه و مشکلاتی که مستاجر درست کرده مثل ندادن اجاره یا تخلیه نکردن خونه).
- چیزی که می‌خوای (مثلاً “تخلیه خونه و پرداخت اجاره‌های عقب‌افتاده از فلان تاریخ تا فلان تاریخ به مبلغ فلان”).
- یه مهلت مشخص (مثلاً “ظرف ۱۰ روز از وقتی این اظهارنامه بهت ابلاغ شد”).
- بگو که اگه این کار را نکنه می‌ری سراغ شکایت تو دادگاه.
این اظهارنامه هم یه مدرک رسمیه که تو دادگاه می‌تونی بهش استناد کنی هم ممکنه باعث بشه مستاجر بیاد و باهات توافق کنه.
شکایت تو شورای حل اختلاف
اگه مستاجر به اظهارنامه توجه نکرد و خونه را تخلیه نکرد یا اجاره‌های عقب‌افتاده را نداد باید بری سراغ شکایت تو مرجع قانونی. چون معمولاً مبلغ اجاره‌ها و دعواهای تخلیه تو این موقعیت‌ها خیلی بالا نیست باید بری به شورای حل اختلاف (طبق ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف).
برای شکایت باید بری به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و یه دادخواست ثبت کنی. مدارک لازم برای این کار ایناست:
- کپی کارت ملی و شناسنامه خودت.
- کپی سند مالکیت خونه.
- کپی اظهارنامه‌ای که برای مستاجر فرستادی.
- مدارکی که نشون می‌دن رابطه استیجاری وجود داشته (مثل رسید اجاره شهادت شاهد استشهادیه).
- فرم دادخواست (که می‌تونی از همون دفاتر بگیری یا آنلاین پر کنی).
تو دادخواست باید مشخص کنی که چی می‌خوای (مثلاً تخلیه خونه و گرفتن اجاره‌های عقب‌افتاده) دلایلت چیه و چه مدارکی داری. بعد از ثبت دادخواست پرونده می‌ره به شورای حل اختلاف و یه وقت رسیدگی بهت می‌دن.
مراحل رسیدگی تو شورا و دادگاه
رسیدگی به این دعوا تو شورای حل اختلاف و اگه لازم بشه تو دادگاه چند مرحله داره:
تو شورای حل اختلاف:
- یه جلسه تشکیل می‌شه و تو و مستاجر دعوت می‌شید.
- قاضی حرف‌های هر دو طرف را می‌شنوه و مدارک را نگاه می‌کنه.
- اول سعی می‌کنه شما را آشتی بده. اگه توافق کنید یه صورتجلسه می‌نویسن که مثل یه رأی قطعی می‌مونه.
- اگه توافق نشه قاضی رأی می‌ده (ممکنه به نفع تو یا مستاجر باشه).
- رأی بهتون ابلاغ می‌شه. اگه رأی به ضررت باشه می‌تونی تو ۲۰ روز تجدیدنظرخواهی کنی و پرونده بره به دادگاه.
تو دادگاه (اگه تجدیدنظرخواهی بشه): - دادگاه پرونده را دوباره نگاه می‌کنه و ممکنه ازتون توضیح بخواد.
- بعد از رسیدگی یه رأی قطعی می‌ده که باید اجرا بشه.
چند تا نکته مهم: حتماً سر وقت تو جلسات برو مدارکت را کامل ارائه بده و اگه می‌تونی با یه وکیل کار را پیش ببر تا همه چیز درست‌تر پیش بره.
اجرای رأی تخلیه و گرفتن اجاره
اگه رأی به نفع تو صادر بشه باید بری به اجرای احکام (تو همون شورا یا دادگاه) و درخواست اجراییه کنی.
برای تخلیه خونه:
- اجراییه به مستاجر ابلاغ می‌شه و معمولاً ۱۰ روز وقت داره که خونه را تخلیه کنه.
- اگه تخلیه نکنه مأمور اجرا با کمک نیروی انتظامی میاد و خونه را تخلیه می‌کنه و بهت تحویل می‌ده.
برای گرفتن اجاره‌های عقب‌افتاده:
اگه مستاجر اجاره‌ها را نده می‌تونی اموالش (مثل ماشین خونه یا وسایلش) را توقیف کنی تا پولت را بگیری. برای این کار باید اموالش را به اجرای احکام معرفی کنی.
حتماً پیگیر باش و با مأمور اجرا همکاری کن تا کار سریع‌تر پیش بره.
چالش‌های رایج در شکایت از مستاجر بدون قرارداد و راه‌حل‌ها
وقتی می‌خوای از مستاجر بدون قرارداد شکایت کنی ممکنه با یه سری مشکلات روبه‌رو بشی که کار را سخت کنه. بیایم چند تا از این چالش‌ها و راه‌حل‌هاشون را با هم ببینیم:
- مشکل اثبات رابطه استیجاری: چون قرارداد کتبی نداری ممکنه دادگاه به این راحتی قبول نکنه که رابطه استیجاری وجود داشته. برای حل این مشکل باید مدارک محکمی مثل رسید پرداخت اجاره شهادت همسایه‌ها یا پیام‌هایی که با مستاجر رد و بدل کردی را جمع کنی.
- عدم همکاری مستاجر: گاهی مستاجر بعد از گرفتن اظهارنامه یا حتی حکم دادگاه باز هم ملک را تخلیه نمی‌کنه. تو این موقعیت باید سریع به اجرای احکام مراجعه کنی و با کمک مأمور اجرا ملک را تخلیه کنی. صبور باش و مراحل قانونی را درست دنبال کن.
- طولانی شدن روند دادرسی: رسیدگی تو شورا یا دادگاه ممکنه طول بکشه مخصوصاً اگه مستاجر بخواد وقت‌کشی کنه یا تجدیدنظرخواهی کنه. برای اینکه کمتر اذیت بشی از همون اول با یه وکیل کار را پیش ببر تا همه چیز سریع‌تر و درست‌تر انجام بشه.
- نبود آدرس دقیق مستاجر: اگه آدرس مستاجر را درست نداری ابلاغ دادخواست به مشکل می‌خوره. تو این حالت می‌تونی از همسایه‌ها یا حتی استعلام از اداره پست کمک بگیری تا آدرسش را پیدا کنی.
این چالش‌ها ممکنه تو مسیرت پیش بیاد ولی با برنامه‌ریزی و کمک گرفتن از یه وکیل خوب می‌تونی راحت‌تر از پسشون بربیای.
مزایای تنظیم قرارداد کتبی و چطور یه قرارداد خوب بنویسیم؟
تنظیم قرارداد کتبی یه جور بیمه برای رابطه استیجاریه و می‌تونه جلوی خیلی از مشکلات را بگیره. بیایم ببینیم چرا قرارداد کتبی مهمه و چطور می‌تونی یه قرارداد خوب بنویسی:
- چرا قرارداد کتبی مهمه؟ اگه قرارداد کتبی داشته باشی همه چیز شفافه؛ از میزان اجاره و مدت قرارداد گرفته تا وظایف هر طرف. این جوری اگه اختلافی پیش بیاد می‌تونی به قرارداد استناد کنی و لازم نیست دنبال شاهد و مدرک بگردی. ضمناً قرارداد کتبی باعث می‌شه مستاجر هم جدی‌تر عمل کنه و کمتر دنبال بهانه‌جویی باشه.
- چطور یه قرارداد خوب بنویسیم؟ اول از همه مشخصات کامل خودت و مستاجر (اسم آدرس کد ملی) را بنویس. بعد آدرس دقیق ملک میزان اجاره مدت اجاره (مثلاً یه سال) و تاریخ شروع و پایانش را مشخص کن. یه بخش هم برای شرایط خاص بنویس مثلاً اینکه مستاجر حق نداره ملک را به کس دیگه اجاره بده یا باید هزینه تعمیرات جزئی را خودش بده. در آخر حتماً قرارداد را تو دو نسخه بنویس و هر دو طرف امضا کنن. اگه بتونی تو بنگاه یا دفتر اسناد رسمی ثبتش کنی خیلی بهتره چون اعتبار بیشتری داره.
با یه قرارداد کتبی خوب خیالت از خیلی چیزها راحت می‌شه و احتمال دعوا و شکایت خیلی کمتر می‌شه.
چند توصیه حقوقی برای موجرها
برای اینکه تو رابطه استیجاری به مشکل نخوری این چند تا نکته را رعایت کن:
- همیشه قرارداد کتبی بنویس و همه چیز را توش مشخص کن.
- هر وقت اجاره گرفتی یه رسید به مستاجر بده و خودت هم یه کپی نگه دار.
- مدارک مربوط به اجاره (مثل رسیدها پیام‌ها یا قرارداد) را یه جای امن نگه دار.
- اگه با مستاجر به مشکل خوردی قبل از هر کاری با یه وکیل مشورت کن.
- سعی کن با انصاف رفتار کنی و اگه می‌تونی مشکل را بدون دعوا حل کنی.
پرسش و پاسخ
سؤال ۱: حتماً باید اظهارنامه بفرستم؟
نه از نظر قانونی اجباری نیست ولی خیلی توصیه می‌شه. اظهارنامه نشون می‌ده که تو قصد داری موضوع را قانونی پیگیری کنی و به مستاجر یه فرصت می‌دی که بدون دعوا مشکل را حل کنه.
سؤال ۲: اگه مستاجر اجاره نده و تو خونه بدون قرارداد باشه چی کار کنم؟
اول مدارکت را جمع کن که نشون بده رابطه استیجاری وجود داشته بعد یه اظهارنامه بفرست و اگه جواب نداد برو به شورای حل اختلاف و دادخواست تخلیه و گرفتن اجاره‌ها را بده.
سؤال ۳: می‌تونم خودم مستاجر را بندازم بیرون؟
نه به هیچ وجه! این کار غیرقانونیه و ممکنه برات دردسر درست کنه. حتماً باید از طریق دادگاه و با حکم قانونی این کار را بکنی.
پیشنهاد آخر و نکته برای موجرهای تهرانی
برای اینکه تو این مسیر به مشکل نخوری حتماً با یه وکیل متخصص تو امور ملکی مشورت کن. وکیل می‌تونه بهت کمک کنه که مدارکت را درست کنی دادخواستت را خوب بنویسی و سریع‌تر به حقت برسی. اگه تو تهران هستی این موضوع حتی مهم‌تره چون تعداد پرونده‌های ملکی تو تهران زیاده و روند رسیدگی ممکنه پیچیده‌تر باشه. برای پیدا کردن یه وکیل خوب تو تهران می‌تونی به لینک زیر سر بزنی و از وکلای حقوقی متخصص کمک بگیری. https://iranvokala.com/lawyers/speciality/%D8%AD%D9%82%D9%88%D9%82%DB%8C/province/%D8%AA%D9%87%D8%B1%D8%A7%D9%86/